A cidade de Santos possui mais de 112 mil apartamentos, um número que não encontra paralelo em nenhuma outra localidade do Brasil. A cada visita ao Canal 7 ou à Ponta da Praia, observa-se a construção de um novo edifício, enquanto casas desaparecem e comércios fecham suas portas. Pequenos empreendimentos que existiam há anos estão sendo substituídos por torres de luxo, muitas vezes destinadas apenas ao uso sazonal durante o verão.
Os residentes que moram em Santos o ano todo percebem que essa situação não é sustentável. Durante muito tempo, a indagação que pairava no ar era: quais medidas podem ser adotadas para reverter esse quadro?
Na próxima segunda-feira, dia 4 de maio, uma audiência pública promete trazer pelo menos uma forma inicial de resposta. O tema da reunião será “Verticalização Vazia”, e todos os cidadãos interessados estão convidados a participar e expor suas opiniões. Embora não represente uma solução definitiva, é um passo importante na busca por alternativas.
Entendendo o conceito de “verticalização vazia”
De acordo com o Censo 2022 do IBGE, 67,1% das residências em Santos são apartamentos, um índice sem igual no país.
No entanto, é fundamental distinguir entre prédios ocupados e aqueles que simplesmente foram construídos.
Um número considerável dos novos imóveis lançados na região litorânea santista, especialmente nas áreas da Ponta da Praia e Canal 7, é direcionado a compradores paulistanos em busca de uma segunda residência. Esses proprietários adquirem os apartamentos, pagam as taxas condominiais e deixam as chaves guardadas durante a maior parte do ano.
Dessa forma, embora a cidade se desenvolva verticalmente, isso não implica necessariamente em uma melhoria na qualidade de vida. Os serviços públicos como saúde, transporte escolar e saneamento foram projetados para atender à população residente. Quando a densidade habitacional aumenta no papel mas não na prática cotidiana, a infraestrutura sofre as consequências. E quando os veranistas chegam simultaneamente à cidade, ela alcança seus limites operacionais.
A crise do comércio local exemplificada por um restaurante
O Japa Açaí, um restaurante com sete anos de funcionamento e clientela fiel, encerrou suas atividades após ter seu imóvel adquirido por uma construtora por quase R$ 5 milhões — um preço inviável para qualquer pequeno empresário. Essa situação evidencia um processo de gentrificação que está transformando a Ponta da Praia.
No mesmo trecho onde estava localizado o Japa Açaí, uma academia e um espaço para crossfit também serão demolidos. Assim, três negócios locais desaparecem para dar espaço a mais uma torre residencial.
“O comércio vai perdendo cada vez mais espaço. Em uma área onde antes moravam cinco pessoas, agora habitarão 1.500. Isso afeta diretamente infraestrutura, saneamento básico, fornecimento de água e tráfego”, observou Elvis Ferreira, proprietário do Japa Açaí.
Bairros sem opções de comércio local perdem sua identidade e vitalidade. O Canal 7 tinha potencial para se tornar um corredor gastronômico vibrante. Com restaurantes como Dosette, Tocaia e Padrela ao longo da avenida, essa área já contava com uma rica diversidade cultural. Contudo, agora esse potencial enfrenta concorrência dos guindastes das novas construções.
Números que revelam a pressão imobiliária
Em julho de 2025, Santos registrou um valor médio do metro quadrado de R$ 7.735 segundo dados do FipeZAP, posicionando-a como a 24ª cidade com os imóveis mais caros do Brasil. Nos bairros mais nobres como Gonzaga e Boqueirão, os preços variam entre R$ 15 mil e R$ 19 mil por metro quadrado em empreendimentos de alto padrão.
A Baixada Santista apresentou uma média geral de R$ 11.261 no quarto trimestre de 2025 segundo o Secovi-SP — esse valor representa um acréscimo de 42% em relação à média registrada em São Paulo.
Para quem reside e trabalha em Santos essa realidade se torna insustentável. Os moradores que buscam imóveis para viver enfrentam o mesmo mercado competitivo daqueles que só utilizam os apartamentos durante as férias. Esta disparidade econômica tem levado famílias a se mudarem para cidades vizinhas como São Vicente, onde o preço médio do metro quadrado gira em torno de R$ 4.606 conforme dados do FipeZAP.
A diferença no custo para um apartamento de 60 m² entre Santos e São Vicente pode ultrapassar R$ 190 mil.
A pressão imobiliária em direção à Zona Noroeste
Santos é uma cidade pequena em termos geográficos. Quando não houver mais terrenos disponíveis à beira-mar, as pressões do mercado imobiliário provavelmente se deslocarão para áreas onde ainda existe espaço disponível: a Zona Noroeste. Essa região abriga grande parte da população vulnerável da cidade e apresenta menor infraestrutura capaz de lidar com o aumento dos preços dos imóveis.
Todavia, esse cenário não é inevitável; ele resulta das decisões tomadas sobre planejamento urbano ou da falta delas.
A audiência pública abordará justamente essas questões fundamentais. Esse tipo de evento oferece um espaço formal para participação cidadã: especialistas e cidadãos poderão debater temas relevantes com os vereadores antes da votação legislativa sobre quaisquer propostas ou políticas relacionadas ao tema urbano. Todas as contribuições feitas pelos cidadãos presentes são registradas oficialmente e podem influenciar diretamente as decisões legislativas futuras.
A proposta foi apresentada pelo vereador Dr. Marcos Montani Caseiro (PT) e agora pertence aos cidadãos da cidade.
Como participar da audiência
A audiência será realizada presencialmente mas também pode ser acompanhada online. Qualquer morador interessado pode se inscrever para fazer uso da palavra durante o evento. Se você possui um negócio local ou mora em áreas afetadas pelas mudanças urbanas ou simplesmente utiliza Santos diariamente como seu lar ou trabalho regular — sua voz é importante nesse debate.
Informações sobre o evento
Tema: Audiência Pública – Verticalização Vazia na Cidade de Santos
Data: 4 de maio de 2026 (segunda-feira)
Horário: 19h
Local: Auditório Vereadora Zeny de Sá Goulart – Câmara Municipal de Santos
Endereço: Praça Tenente Mauro Batista de Miranda nº 1 – Vila Nova
Transmissão ao vivo: Disponível pela TV Câmara além das plataformas YouTube e Facebook da Câmara Municipal de Santos
