Um assunto comum nas conversas em grupos de WhatsApp de condomínios é a questão do aluguel de apartamentos por meio do Airbnb. Frequentemente, alguém anuncia um imóvel na plataforma, o que provoca reclamações de vizinhos, que rebatem com o argumento de que o apartamento é propriedade particular e, portanto, pode ser utilizado como desejado.
Para aqueles que costumavam usar essa justificativa, uma nova decisão pode trazer más notícias.
No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a locação de curta duração em condomínios residenciais só poderá ocorrer com a aprovação de dois terços dos proprietários em assembleia. Essa votação deve incluir todos os condôminos e não apenas os presentes na reunião, além de exigir uma alteração formal na convenção do condomínio. Sem essa autorização, o uso do Airbnb é considerado proibido.
Santos: Um cenário complicado
Santos se destaca nesse debate por ser a cidade mais verticalizada do Brasil, com um grande número de unidades habitacionais ao longo da costa. Atualmente, aproximadamente 20.800 apartamentos estão desocupados. Entre 2010 e 2022, a população local teve uma redução de 0,2%, enquanto o número total de domicílios aumentou quase 18%. Assim, a cidade apresenta um paradoxo: mais apartamentos disponíveis e menos pessoas residindo neles.
Nesse contexto, muitos moradores começaram a depender da renda gerada pelo Airbnb, especialmente nas áreas litorâneas, onde os aluguéis temporários ajudavam a arcar com as despesas dos financiamentos. Contudo, essa situação passou por mudanças significativas.
A incerteza que foi resolvida pelo STJ
O Airbnb prosperou durante anos devido a uma lacuna legal. As locações não eram consideradas aluguéis residenciais tradicionais porque duravam dias em vez de meses e não se configuravam como hotéis pois eram realizadas por pessoas físicas. Essa ambiguidade levou ao acúmulo de conflitos nos condomínios em todo o Brasil.
Com a recente decisão do STJ, essa incerteza foi eliminada: quando as locações são frequentes e organizadas, possuem natureza comercial. Em condomínios residenciais, tal uso comercial requer autorização explícita dos proprietários. Além disso, uma convenção que estabelece o uso exclusivo para fins residenciais é suficiente para impedir o Airbnb mesmo sem citar diretamente a plataforma.
Esse veredicto foi proferido pela Segunda Seção do STJ, que representa o colegiado mais amplo em questões relacionadas ao direito privado no tribunal e estabelece um precedente importante para outros tribunais no país.
A plataforma contestou essa decisão afirmando tratar-se de um caso específico e alegando violação do direito constitucional à propriedade. Entretanto, especialistas não foram convencidos; em condomínios, o direito à propriedade deve ser exercido em conjunto com outros proprietários que compartilham o mesmo espaço.
Um debate global
Santos não é uma exceção nesse contexto. Na Espanha, por exemplo, o Airbnb recebeu uma multa de US$ 75 milhões por anúncios irregulares. Barcelona planeja cancelar milhares de licenças até 2028 e não fará renovações. Desde 2023, Nova York praticamente proibiu aluguéis de curto prazo realizados por particulares. Paris também endureceu suas regras em 2026.
Cidades que precisam manter moradores permanentes para funcionar não podem permitir que seu estoque habitacional se transforme em hospedagens informais sem controle adequado. Santos já enfrenta aumentos nos preços dos imóveis e corre o risco real de se tornar inacessível para quem vive e trabalha na região; portanto, essa discussão é crucial.
A única forma viável para regularizar essa situação é convocar uma assembleia onde dois terços dos proprietários devem aprovar alterações na convenção do condomínio — sem alternativas ou atalhos possíveis.
Santos recebe turistas todos os dias da semana e o turismo faz parte integrante da sua identidade. No entanto, transformar moradores fixos em hóspedes temporários transformaria a cidade numa experiência turística constante ao invés de um lar verdadeiro. Embora a decisão do STJ não elimine completamente o Airbnb em Santos, ela força cada prédio a tomar uma posição clara sobre sua identidade futura.
O tema foi discutido no JuicyCast; assista aqui:
O conteúdo sobre as novas regras do Airbnb em Santos foi publicado pela primeira vez no site Juicy Santos.
