Explorar o Canal 7 atualmente oferece uma visão clara do que está por vir em Santos. Em cada visita, notamos a ascensão de novas edificações, a diminuição de residências e o fechamento de estabelecimentos comerciais. A orla, que outrora era um espaço vibrante para moradores, restaurantes e pequenos negócios, está sendo gradualmente substituída, quadra por quadra, por arranha-céus cada vez mais altos e dispendiosos.
Naquela área, seis torres de luxo estão em fase de construção. Em meio a essa transformação, um restaurante muito apreciado pelos moradores comunicou o encerramento de suas atividades após sete anos no local.
O Japa Açaí não enfrentava dificuldades financeiras ou má administração; na verdade, foi uma construtora que adquiriu o imóvel por quase R$ 5 milhões, um valor exorbitante para qualquer pequeno empreendedor. Assim, o processo de gentrificação em Santos se manifesta novamente como uma onda avassaladora e sem aviso prévio.
A cidade da verticalização
Santos já ostenta o título de cidade mais verticalizada do Brasil. O Censo 2022 do IBGE revelou que 67,1% das residências na cidade são compostas por apartamentos, uma proporção inexistente em outras localidades do país. Com um total de 112.401 unidades habitacionais desse tipo, Santos ultrapassa a soma dos dois próximos municípios no ranking: Balneário Camboriú e São Caetano do Sul.
No entanto, a preocupação vai além da quantidade de novos edifícios; trata-se também do que está sendo demolido para dar lugar a essas construções.
“Foi um choque”
Elvis Ferreira, proprietário do Japa Açaí, tomou conhecimento do fechamento através das conversas no bairro. A dona do imóvel recebeu uma proposta irrecusável e informou aos inquilinos que poderiam tentar igualar a oferta. O valor era de quase R$ 5 milhões e estava fora da capacidade financeira dos pequenos empresários.
“Foi um choque. Você investiu muito dinheiro, reformou o espaço e transformou-o em comércio. E de repente recebe a notícia de que tudo isso será perdido”, desabafou Elvis.
No mesmo trecho onde estava localizado o Japa Açaí, outros dois estabelecimentos também serão demolidos: uma academia e um espaço dedicado ao crossfit. Ao todo, três negócios locais darão lugar a mais uma torre residencial.
“O comércio local está sendo cada vez mais sufocado. Em áreas onde antes moravam cinco pessoas, agora habitarão cerca de 1.500. Isso impacta diretamente na infraestrutura urbana, saneamento básico e trânsito. É uma situação complexa”, acrescentou Elvis.
Vale ressaltar que os bairros tendem a perder seu charme e vivacidade sem esses tipos de comércio.
Apesar disso, o Japa Açaí ainda não chegou ao fim. Elvis conseguiu encontrar um novo ponto no Canal 4 com menor espaço e foco em delivery. O sonho persiste em outro endereço, mas com incertezas à vista.
Os altos preços imobiliários afastam os moradores
Além dos desafios enfrentados pelos comerciantes locais, Santos registrou um preço médio do metro quadrado que alcançou R$ 7.735 em julho de 2025, conforme dados do FipeZAP. Isso posiciona a cidade na 24ª colocação entre os mercados imobiliários mais caros do Brasil. Nos bairros mais valorizados como Gonzaga, Boqueirão e Ponta da Praia, os preços variam entre R$ 15 mil e R$ 19 mil por metro quadrado em empreendimentos de alto padrão.
A média na Baixada Santista foi registrada em R$ 11.261 no último trimestre de 2025 segundo informações do Secovi-SP — um valor 42% superior à média da cidade de São Paulo, a metrópole mais populosa do país.
<pDiante desses números elevados, as construtoras não precisam fazer grandes esforços para vender seus imóveis; os dados sustentam qualquer demolição realizada.
A quem serve essa nova realidade?
A questão central relacionada à verticalização intensa não é apenas sobre as novas construções em si; é sobre quem realmente se beneficia delas.
Muitos dos novos empreendimentos no Canal 7 estão voltados para o público de altíssimo padrão: apartamentos destinados a famílias paulistanas que utilizam as propriedades apenas durante o verão e mantêm as chaves guardadas pelo restante do ano. Enquanto isso, os santistas que residem e trabalham na região observam o aumento no custo das moradias e o desaparecimento dos comércios tradicionais que dão vida à cidade.
Além disso, as implicações vão além da esfera imobiliária; elas afetam diretamente a infraestrutura urbana. A transformação de quarteirões compostos por casas individuais em torres com centenas de apartamentos sobrecarrega serviços essenciais já deficientes.
O Canal 7 tinha potencial para se consolidar como um verdadeiro corredor gastronômico vibrante. Com estabelecimentos como Dosette, Tocaia, Tô a Toa e Bartu ao longo da avenida, essa área já apresentava uma identidade própria.
No entanto, agora esse potencial se confronta com guindastes e obras intermináveis.
A luz se apaga para os comerciantes locais
Santos é relativamente pequena em termos geográficos. Quando não houver mais terrenos disponíveis na orla para serem derrubados pelo mercado imobiliário, a especulação irá avançar para áreas onde ainda há espaço: como na Zona Noroeste — regiões onde reside grande parte da população mais vulnerável da cidade — que têm menos infraestrutura para lidar com esse crescimento acelerado dos preços.
Isso não é mera suposição; é uma tendência observada nas cidades que deixaram seu mercado imobiliário operar sem planejamento urbano adequado.
Os preços por metro quadrado na cidade superaram muitos outros centros urbanos brasileiros. Embora valorização imobiliária não seja necessariamente problemática por si só, ela se torna preocupante quando ocorre sem contrapartidas sociais adequadas — como habitação popular ou proteção ao comércio local — além da ausência de um plano diretor que assegure qualidade de vida para todos os habitantes ao longo do ano.
Santos corre o risco de se transformar em um cartão postal vazio: com belos edifícios à beira-mar e comércio limitado nas esquinas — sem santistas para contar sua história viva.
A questão não é se a cidade continuará valorizando; mas sim valorizar para quem?
