A cidade de Santos é marcada por diversos ícones, como seus canais, muretas e a famosa cultura do café. No entanto, poucos aspectos da paisagem urbana geram tanta curiosidade quanto os edifícios que, ao longo de décadas, apresentam uma inclinação perceptível. Atualmente, são 319 os prédios que exibem algum nível de inclinação, com 65 deles apresentando um desvio mais significativo que pode chegar a 2,2 graus. A maioria dessas construções está localizada na orla, que é também o cenário mais fotografado da cidade.
Imagem: Prefeitura de Santos
Durante muito tempo, essa questão foi encarada como uma situação sem solução. Um poeta famoso já disse que “pau que nasce torto nunca se endireita”, mas e quanto aos prédios? Será que se aplica a mesma lógica?
No entanto, um novo movimento surgiu: a Associação dos Condomínios dos Prédios Inclinados (Acopi), criada em 2024. Essa entidade está buscando junto à Prefeitura de Santos e ao BNDES alternativas de engenharia financeira para viabilizar o processo de reaprumo. Contudo, ao analisarem as contas envolvidas, os desafios se tornam ainda mais evidentes.
O motivo da inclinação
A explicação para esse fenômeno está no tipo de solo sobre o qual Santos foi edificada. A cidade repousa sobre uma camada de areia fina que logo abaixo dá lugar a uma argila bastante mole. Durante as décadas de 1950 e 1960, quando houve um grande boom imobiliário na orla, as fundações eram rasas — variando entre três e quatro metros. Esse tipo de fundação era adequado para a areia firme na superfície, mas não suportava o peso de prédios altos sobre o solo instável abaixo.
Esse cenário resultou no chamado recalque diferencial: quando os pilares afundam em diferentes taxas ou profundidades, o edifício tende a inclinar-se. Embora não chegue a colapsar, a estrutura acaba se desviando.
“Na época, as fundações profundas não eram utilizadas; assim, os prédios foram assentados diretamente no terreno e acabaram recalcando”, explica Maurício Azenha, arquiteto e urbanista e professor da Universidade São Judas Unimonte.
Esse problema não é exclusivo da cidade; estruturas como a Torre de Pisa e a Catedral do México enfrentam desafios semelhantes. Entretanto, em Santos a situação é mais complexa devido ao grande número de edificações habitadas afetadas — atualmente monitoradas pelo Programa de Prédios Inclinados de Santos (Pisa), que verifica regularmente sua estabilidade.
O único prédio recuperado
Até agora, somente um edifício passou por todo o processo de reaprumo: o Núncio Malzoni localizado no Boqueirão, próximo à Pinacoteca Benedicto Calixto. Essa intervenção ocorreu entre 2001 e 2011 e foi financiada pelos próprios moradores.
O processo consistiu em duas etapas principais. Inicialmente, foram reforçadas as fundações com novas estacas profundas que alcançam até 56 metros para transferir o peso do prédio para uma base sólida. Em seguida, macacos hidráulicos foram instalados para elevar lentamente a construção milímetro por milímetro.
No total, o investimento foi de R$ 1,5 milhão na época — ou cerca de R$ 90 mil por apartamento. O resultado ultrapassou as expectativas: um apartamento com 147 metros quadrados no Malzoni atualmente é anunciado por R$ 1,6 milhão. Assim, a desvalorização que havia chegado a até 50% durante o período da inclinação foi completamente revertida.
Os números complicados
Embora haja soluções em engenharia disponíveis para tratar do problema estrutural das construções inclinadas em Santos, os desafios financeiros são consideráveis. O custo estimado para reaprumar um prédio varia entre R$ 7 milhões e R$ 22 milhões segundo dados da Acopi.
O BNDES já aprovou um montante de R$ 200 milhões destinado à adaptação climática em Santos. Embora essa quantia pareça significativa, ela está distribuída entre três áreas distintas: modernização dos canais de drenagem, ampliação do Centro de Controle Operacional (CCO) e as obras necessárias para reaprumo. Somente para o CCO já foram reservados R$ 80 milhões. Isso significa que restariam apenas R$ 120 milhões para cobrir tanto os canais quanto os prédios inclinados.
Analisando os prédios inclinados: existem 65 casos críticos identificados. No cenário mais otimista — considerando um custo médio de R$ 7 milhões por edifício — endireitar todos eles demandaria R$ 455 milhões. Já no cenário mais realista — onde cada intervenção custa cerca de R$ 22 milhões — o total chega a impressionantes R$ 1,43 bilhão. Assim sendo, os recursos disponíveis são insuficientes para resolver nem mesmo uma fração desse problema.
“Os altos custos são o principal obstáculo para essas intervenções”, afirma o arquiteto Azenha. “Para muitos edifícios, os custos do reaprumo superam o valor dos próprios apartamentosâ€.
A manutenção mensal dos elevadores nos condomínios pode atingir até R$ 12 mil mensais e as taxas condominiais chegam a custar cerca de R$ 2 mil por mês devido à sobrecarga ocasionada pela inclinação nas estruturas. Problemas cotidianos como gavetas que abrem sozinhas ou água que não escoa adequadamente se tornaram comuns entre os moradores desses edifícios.
O financiamento do BNDES: quais são as condições?
Vale destacar que o financiamento aprovado ainda não consiste em dinheiro disponível imediatamente; a Prefeitura deve apresentar projetos formais ao banco que incluam detalhes técnicos sobre engenharia e orçamento além das aprovações necessárias pela Câmara Municipal. Segundo Rogério Santos (Republicanos), prefeito da cidade, as obras devem ser iniciadas apenas daqui quatro ou cinco anos.
No tocante aos canais urbanos da cidade também há grandes desafios pela frente. A rede atual foi projetada por Saturnino de Brito no início do século XX com base em uma realidade urbana muito distinta da atual. Hoje em dia, ruas asfaltadas impermeabilizam o solo enquanto as galerias continuam com dimensões datadas desde 1910.
“Não se pode resolver problemas contemporâneos utilizando infraestrutura concebida em 1910”, afirma Azenha.
A Holanda é frequentemente citada como exemplo positivo nesse contexto: com investimentos contínuos e projetos adequados às suas necessidades específicas mantém-se protegida contra grandes inundações. Atualmente Santos está na fase inicial de contratação da consultoria responsável por definir soluções viáveis para essas questões.
A problemática vai além do financiamento
No entanto, existe um aspecto que não é abordado diretamente pelo financiamento do BNDES: o crescimento acelerado do setor imobiliário continua pressionando a infraestrutura da cidade.
Azenha observa que substituir conjuntos habitacionais por novos prédios com várias unidades resulta em sobrecarga nas redes de esgoto e nas vias públicas que nunca foram projetadas para suportar essa demanda crescente.
“Uma rede feita para casas torna-se inadequada quando recebe construções com trinta apartamentos”, explica ele.
A mobilidade urbana também não acompanhou esse crescimento explosivo; assim sendo muitos novos moradores só têm como opção viável utilizar automóveis particulares.
Em resumo: o mesmo impulso imobiliário responsável pela inclinação dos prédios nos anos sessenta — devido à construção apressada sem fundamentos adequados — repete-se agora sob outra perspectiva: não nos pilares das edificações inclinadas mas na própria infraestrutura urbana da cidade.
Embora o apoio financeiro do BNDES represente um passo importante e necessário adiante, abordar apenas os sintomas sem tratar suas causas estruturais é comparável a colocar um macaco hidráulico na posição errada durante uma intervenção técnica.
