Santos é reconhecida como a cidade mais verticalizada do Brasil, conforme revelam os dados do Censo 2022 do IBGE, que mostram que mais de 67% das residências na localidade são apartamentos, totalizando mais de 112 mil unidades. Porém, você já parou para pensar se esses imóveis estão realmente habitados?
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Surpreendentemente, muitos deles estão desocupados. Aproximadamente 20.800 apartamentos encontram-se vazios. Na comparação entre 2010 e 2022, a população da cidade teve uma redução de 0,2%, enquanto o número de domicílios cresceu quase 18%. A incessante construção resulta em unidades disponíveis sem moradores, preços elevados e uma população em declínio.
Esse fenômeno peculiar foi tema de discussão na audiência pública intitulada “Verticalização Vazia”, realizada na Câmara Municipal no dia 4 de maio. Durante o evento, arquitetos, professores e cidadãos se reuniram para debater as causas e possíveis soluções para a situação atual de Santos.
O paradoxo da verticalização
<pO arquiteto e professor José Marques Carriço apresentou uma imagem tirada na praia, onde novas torres se destacam no horizonte, referindo-se a elas como "Godzillas".
Os dados do Censo 2022 reforçam essa análise: a população de Santos diminuiu em 0,2%, enquanto o número de domicílios aumentou cerca de 18%. Além disso, a porcentagem de imóveis desocupados subiu de 7% para 10%, totalizando aproximadamente 20.800 apartamentos sem moradores. Famílias compostas por apenas uma pessoa passaram de 13% para quase 22%.
A tendência é que Santos siga construindo com o intuito de abrigar cada vez menos pessoas. Parte dos novos empreendimentos está sendo adquirida como investimento e não como moradia.
Segundo Carriço, a cidade está perdendo seu futuro promissor. Jovens casais na faixa dos 30 aos 40 anos estão se mudando para Praia Grande. Estima-se que residentes de Santos e São Vicente representem metade do fluxo migratório atual para o município vizinho. Caso Praia Grande consolide sua economia local, Santos pode enfrentar uma diminuição em seu prestígio regional, o que afetaria os preços imobiliários.
Transformações na legislação
O arquiteto Diogo Damasio destacou as mudanças nas leis urbanísticas em Santos ao longo do tempo. A grande reviravolta ocorreu em 1998 com a remoção dos limites de altura das construções.
A legislação permite que construtores utilizem entre cinco a sete vezes a área do lote disponível. Um detalhe pouco conhecido é que varandas, garagens e áreas comuns não entram nessa contagem. Com isso, edifícios podem alcançar até 12, 14 ou até mesmo 16 vezes a área do terreno original. As próprias normas aprovadas pela Câmara Municipal possibilitaram esse cenário.
Diferentemente dos prédios antigos que possuíam jardins integrados à calçada e comércio no térreo, as novas construções priorizam garagens nos andares inferiores e afastam o edifício da rua.
Um dado curioso revela que ainda existem cerca de 70% dos prédios em Santos classificados como “predinhos”, com até três andares e casas sobrepostas — estes representam cerca de um terço das moradias da cidade. Em contraste, as novas torres com até 45 andares são minoria em quantidade mas geram um impacto significativo na paisagem urbana e na dinâmica dos bairros.
Menos edificações, porém maiores
Cada atualização legislativa foi mais permissiva que a anterior; no entanto, isso não resultou em um aumento proporcional nas construções.
“Não é razoável esperar que uma legislação mais permissiva resulte automaticamente em um aumento na oferta habitacional ou comercial”, afirma Damasio.
A transformação ocorreu no perfil das edificações: agora são muito maiores e menos frequentes. Em 1965, quase três centenas eram erguidas anualmente; entre os anos de 2017 a 2022, esse número caiu para uma média de apenas quinze por ano.
Cada um desses empreendimentos é substancialmente maior em escala.
“Alguns têm área construída comparável à extensão de um quarteirão inteiro, assemelhando-se a pequenos bairros. Nesta nova fase da verticalização em Santos, os projetos não são meros edifícios; tratam-se de complexos que oferecem grandes áreas recreativas voltadas exclusivamente aos moradores”, descreve o arquiteto.
Os apartamentos também têm aumentado em tamanho — e devido ao alto custo por metro quadrado na cidade, tornaram-se menos acessíveis financeiramente.
“Os edifícios com mais de vinte andares geralmente oferecem unidades consideravelmente maiores do que aquelas encontradas nos prédios menores. Com os altos preços praticados por metro quadrado em Santos, esses apartamentos amplos estão fora do alcance da maioria”
Condomínios verticais fechados
Diferente da maioria das cidades brasileiras onde predominam condomínios fechados horizontais, Santos apresenta uma tendência crescente para condomínios verticais com acesso restrito.
Esses empreendimentos contam com controle rigoroso de entrada e segurança elevada e muitas vezes demonstram resistência à presença externa. As áreas comuns frequentemente ficam localizadas acima do nível da rua — no terceiro ou quinto andar — sem interação visível com o espaço público.
Damasio observa que esse modelo vai contra o espírito comunitário típico da cidade:
“Essas características se opõem à essência da convivência nas áreas litorâneas, canais e parques verdes que atraem novos moradores e valorizam Santos”
A proposta de criar cidades compactas — onde tudo possa ser feito a pé — não se reflete nos novos empreendimentos dessa última geração. Ao desenvolver esses “mini-bairros”, acaba-se criando uma urbanidade diametralmente oposta ao tradicional estilo vivenciado pelos santistas ao longo dos anos segundo o arquiteto.
A relação entre sol e saúde pública
O médico e advogado Arnaldo Haddad trouxe à tona uma perspectiva inovadora ao afirmar que as torres sem restrições não representam apenas um desafio imobiliário; são também um risco à saúde pública.
A escassez de luz solar contribui para ambientes úmidos e mal ventilados — condições propícias para fungos e doenças respiratórias. A remoção indiscriminada de árvores e espaços verdes para dar lugar ao concreto elimina predadores naturais do Aedes aegypti: menos vegetação resulta em maior incidência da dengue.
O arquiteto Rafael Ambrósio complementou essa discussão com um dado alarmante: às quinze horas durante o inverno, a sombra das novas construções alcança a areia da praia. Ele sintetizou essa problemática:
“Aqueles que residem nos prédios ganham direito à vista privilegiada; isso representa uma privatização de um direito coletivo”
A importância da participação social
No fechamento do evento, o vereador Dr. Marcos Caseiro expressou otimismo:
“Vejo isso como um início promissor; esta audiência marca o começo”
No entanto, é essencial lembrar que uma audiência pública sozinha não altera diretamente o plano diretor; ela serve como um registro formal das questões levantadas durante as discussões. O conteúdo apresentado pode ser cobrado nas votações futuras; todavia, há necessidade urgente da pressão externa para garantir que essas memórias não sejam esquecidas pelas instituições governamentais.
Caseiro também sugeriu considerar a imposição de impostos sobre imóveis desocupados — inspirado por iniciativas semelhantes implementadas em Nova York visando combater a vacância especulativa. Embora ainda seja apenas uma ideia preliminar sem aprovação formal como projeto de lei, tal proposta necessita do suporte público para avançar adiante.
Santos apresenta outros recursos legais disponíveis: revisão do coeficiente de aproveitamento urbano, exigências relacionadas aos impactos ambientais das obras propostas além da proteção dos núcleos urbanos tradicionais. Nenhuma dessas alterações ocorrerá sem mobilização social.
Acompanhar os processos legislativos da Câmara Municipal, participar das próximas audiências públicas e engajar-se com os vereadores são ações fundamentais nesse contexto. Embora possam parecer pequenas iniciativas individuais, elas têm potencial real para provocar mudanças significativas.
