Os imóveis de segunda mão têm se tornado cada vez mais populares entre os brasileiros que buscam financiamento. De acordo com informações da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), mais de 70% dos financiamentos realizados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) durante o primeiro semestre de 2026 foram voltados para a aquisição de unidades usadas.
No total, os financiamentos do SBPE para compra de imóveis alcançaram R$ 67,2 bilhões, representando um incremento de 12% em comparação ao mesmo período do ano anterior. Cerca de 130 mil unidades, tanto novas quanto usadas, foram financiadas. A predominância das unidades usadas não significa que a demanda por imóveis novos tenha diminuído. A escolha entre um imóvel novo ou usado é influenciada por fatores como preço, localização, tamanho, prazo para mudança e despesas previstas após a compra.
Segundo Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, a preferência pelos imóveis usados não pode ser atribuída apenas ao preço. “Imóveis usados frequentemente oferecem uma localização mais central, áreas maiores e maior margem para negociação. Além disso, muitos compradores encontram unidades já mobiliadas e prontas para morar, sem precisar esperar pela finalização de uma obra”, comenta.
Por que a demanda por imóveis usados aumentou?
Empreendimentos novos costumam incluir custos relacionados a terrenos, construção, infraestrutura e novas tecnologias em segurança e conforto. Nos bairros já consolidados, onde há escassez de terrenos disponíveis, os lançamentos podem ter preços elevados ou oferecer unidades menores.
Os imóveis usados, por outro lado, podem proporcionar uma localização mais próxima do trabalho, escolas e serviços essenciais como transporte público. Dependendo do prédio e da época em que foi construído, é possível encontrar plantas maiores dentro do mesmo orçamento.
A rapidez na disponibilidade do imóvel é um fator importante para aqueles que estão pagando aluguel ou precisam se mudar rapidamente. Após a aprovação do crédito e assinatura do contrato, o comprador pode se mudar sem aguardar o término de uma construção.
A avaliação bancária pode impactar o planejamento financeiro
O valor acordado entre comprador e vendedor nem sempre corresponde ao montante considerado pela instituição financeira. O banco realiza sua própria avaliação para determinar o valor real do imóvel e o financiamento que poderá ser concedido. Se essa avaliação for inferior ao preço negociado, o crédito disponível poderá ser menor do que o esperado pelo comprador. Nesse caso, será necessário aumentar o valor da entrada ou buscar outras opções financeiras.
A documentação relacionada ao imóvel também pode afetar a liberação do financiamento. Pendências na matrícula ou irregularidades nas ampliações podem atrasar ou até inviabilizar a operação. Por esse motivo, mesmo após a aprovação inicial da renda pelo banco, a análise continua levando em conta se o imóvel atende aos requisitos jurídicos e financeiros exigidos.
O que muda na aquisição de um imóvel novo?
No caso de imóveis em construção, uma parte do pagamento é geralmente feita diretamente à incorporadora antes da entrega das chaves. O restante pode ser quitado ou financiado conforme as cláusulas estabelecidas no contrato. Durante esse período, ajustes nos valores podem ocorrer devido a correções contratuais. Ademais, a aprovação do financiamento próximo à entrega das chaves leva em consideração a renda e as condições financeiras vigentes naquele momento.
O comprador deve estar atento ao cronograma da obra e às regras sobre atualização dos valores acordados no contrato. É importante saber quais serão as implicações se o financiamento futuro não for aprovado conforme esperado. No entanto, uma unidade nova tende a demandar menos intervenções imediatas e pode apresentar instalações mais atualizadas. Porém, despesas adicionais com acabamentos e equipamentos devem ser incluídas no planejamento financeiro.
A economia com imóveis mobiliados
No mercado de imóveis usados, negociar móveis e eletrodomésticos pode impactar positivamente na decisão de compra. Armários embutidos e aparelhos já instalados podem diminuir os gastos necessários após a aquisição do imóvel. Essa negociação deve ser claramente documentada no contrato para evitar desentendimentos na hora da entrega das chaves; fotos detalhadas dos itens também são recomendadas.
A condição geral do imóvel é outro ponto crucial a ser considerado. Sistemas elétricos e hidráulicos antigos podem necessitar de manutenção significativa; portanto, uma unidade com preço aparentemente baixo pode resultar em custos consideráveis depois da mudança.
“É fundamental que o comprador considere todos os custos envolvidos: entrada inicial, parcelas mensais, taxas documentais e possíveis reformas”, ressalta Murilo Arjona. “Um imóvel usado que parece mais barato pode demandar investimentos significativos após a compra; enquanto uma unidade bem conservada pode oferecer economia instantânea.”
Cuidado com os custos além do preço anunciado
Limitar-se apenas ao valor anunciado pode levar a escolhas erradas na hora da compra. Além da entrada e das parcelas mensais, existem despesas adicionais como taxas bancárias, impostos sobre propriedade e seguros que devem ser considerados na decisão final. Também é necessário avaliar as taxas condominiais; prédios mais antigos podem ter unidades maiores mas implicar custos elevados com manutenção futura.
Por outro lado, empreendimentos novos costumam ter áreas comuns atrativas que elevam os custos mensais.
A escolha entre um imóvel novo ou usado deve levar em conta o estilo de vida individual e as condições financeiras disponíveis para cada comprador. O fato de que mais de 70% dos financiamentos realizados pelo SBPE tenham sido destinados à compra de imóveis usados destaca este segmento como promissor; no entanto, isso não significa necessariamente que essa seja a melhor opção para todos os perfis financeiros.
Uma análise cuidadosa deve incluir não apenas o valor aprovado pelo banco mas também todas as despesas futuras relacionadas à propriedade escolhida.
Por Eluan Carlos H. Bürger
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